Берите пример с юристов

Профессиональные юристы пользуются отработанными правилами и процедурами проверки чистоты оформляемой сделки. Эти подходы могут сослужить хорошую службу и обычному покупателю, решившему действовать на свой страх и риск.

Правило первое: проверить продавца

При проведении сделки по покупке жилья рекомендуется исключить продажу по доверенности. Доверенность действует до тех пор, пока она не отменена, а договор считается заключенным лишь с момента регистрации в Росреестре. До регистрации доверенность может быть отменена, и никто, кроме продавца, об ее отмене знать не будет, соответственно, заключенный договор на покупку может быть оспорен. Хотя в большинстве судебных прецедентов судьи признают права на квартиру за покупателями, тем не менее долгих судебных тяжб не избежать. Кроме того, никто не может гарантировать, что завтра судебная практика не изменится.

Не следует приобретать квадратные метры у приезжих. В том случае, если продажа квартиры осуществляется собственником, который зарегистрирован в другом субъекте Федерации, необходимо в обязательном порядке проверить историю недвижимости по предыдущим сделкам. Как правило, мошенники стараются оформлять «нечистые» квартиры сначала на лиц, проживающих подальше от больших городов, на деревенских «пьянчужек» (их проще контролировать и сложнее потом отыскать), чтобы затем продавать жилье от их имени на общем рынке недвижимости.

Полезно уточнить, с какой целью продавец отчуждает квартиру – всегда должна быть логика в таком серьезном шаге. Если логика отсутствует или она сомнительна, то документы подлежат более тщательной проверке. Недвижимость сегодня – самый ликвидный товар и наиболее гарантированный способ вложения капитала. К тому же – объект жизненной необходимости. А потому отчуждение жилья при отсутствии серьезного повода всегда подозрительно.

Необходимо убедиться в полной дееспособности продавца. Проверьте его паспорт, просто поговорите – невменяемого человека, как правило, сразу видно. Ограниченно дееспособными часто бывают пьющие (наркозависимые) лица. Если есть сомнения, рекомендуется непосредственно в день сделки провести освидетельствование продавца психиатром и получить необходимое заключение.

Следует проверить наличие прав несовершеннолетних, а также иных категорий граждан на приобретаемое помещение (осужденные, лица, отказавшиеся от приватизации, признанные безвестно отсутствующими или умершими, выселенные по решению суда).

Выясните, имеется ли супруг или наследник, который вправе претендовать на продаваемое имущество. Как показывает судебная практика, наследники и супруги лишь в исключительных случаях начинают претендовать на уже проданное добросовестному приобретателю имущество, однако, «попить крови» в судах такие претенденты на квартиру могут. Соответственно, при покупке необходимо не только проверять историю жилого помещения, но и подстраховываться расписками, в том числе – условиями, содержащимися в самом договоре или передаточном акте. Из них должно следовать, что при появлении иных претендентов на отчуждаемое жилье продавец обязуется из полученных за продажу имущества денег возместить возникшим третьим лицам их обоснованную долю полученного вознаграждения.

Правило второе: проверить квартиру

Определитесь с тем, что вы покупаете: вторичный фонд или новострой. Проверка чистоты сделки значительно отличается при покупке квартиры на первичном и вторичном рынках. Если говорить о последнем, то проверке в обязательном порядке подлежат и личность продавца, и история регистрационных действий с квартирой, включая все обременения, и история всех регистраций («прописок») по квартире, и основания возникновения права на предлагаемую недвижимость.

Некоторые правоустанавливающие документы требуют дополнительного изучения, причем могут быть проверены самостоятельно без участия собственника. Например, если речь идет о таком правоустанавливающем документе, как решение суда, о наличии которого можно беспрепятственно узнать в самом суде.

Известны случаи, когда недвижимость оформлялась по решению суда, которого, как впоследствии выяснялось, вообще не существовало. При таких обстоятельствах купленная недвижимость у последнего добросовестного собственника изымается и, как следствие, передается первоначальному правообладателю.

Проверьте и то, насколько правомочен продавец осуществлять продажу имущества, является ли он ее собственником. Если нет, то получено ли согласие надлежащего собственника. Такие споры в основном относятся к продаже жилых и нежилых помещений организациями, обладающими ими на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Без согласования с собственником-государством такое имущество незаконно переводится из назначения оперативного управления или хозяйственного ведения в собственность, а затем продается. Результатом подобных манипуляций становится оспаривание сделок и изъятие помещений в собственность государства.

И еще. Обсудите содержание договора купли-продажи, передачи денег, договора об аренде банковской ячейки с правилами доступа к ней, обсудите содержание расписок и передаточного акта с определением условий обмена указанными документами между продавцом и покупателем.

Правило третье: проверить порядок отчуждения

Необходимо особенно тщательно подходить к вопросу изучения документов при покупке недвижимости, если квартира продается способом, не соответствующим наиболее распространенной сложившейся практике:

• квартира продается «срочно». Это означает, что у продавца могут быть основания для быстрого избавления от недвижимости в связи с возможными арестом или иными обеспечительными мерами в отношении помещения или в связи с возможным скорым возникновением претензий от третьих лиц;
• жилое помещение продается с большой скидкой (от 15% и более) – это должно насторожить, т. к. недвижимость всегда в цене и всегда востребована, соответственно, большие бонусы при продаже – скорее умысел, чем неосторожность;
• квартира продается не собственником, а его представителями, которые скрывают личность собственника, препятствуют личному знакомству – данные обстоятельства могут свидетельствовать либо об отсутствии собственника, либо о его «зиц-отношении» к продаваемой недвижимости, т. е. документальный собственник является лишь подставной фигурой у мошенников;
• продавцами предъявляются не все документы по квартире, необходимые для совершения сделки. Это может быть следствием представления на сделку поддельных документов, которые либо готовятся непосредственно к самой регистрации и до определенного времени их просто не существует, либо документы подделаны заранее, однако, данные обстоятельства можно выяснить, и для устранения такой возможности продавцы не передают спорные документы до самой последней минуты сделки.

И последнее. Обман часто кроется именно там, где его не ожидаешь. Покупка квартиры – слишком важный шаг для любого из нас, поэтому не стоит надеяться на удачу, подходите к вопросу осторожно и профессионально.

Олег Сухов, адвокат

Юридические услуги